中央政治局会议再提房地产：真正的大机会在城市更新
中央政治局会议再提房地产：真正的大机会在城市更新
2026年4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议在房地产部分提出：要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。
这是继2025年4月25日之后，中央政治局会议时隔一年再次直接提及房地产。
表面看，这是一次常规部署；但如果结合当前经济环境和行业阶段来看，此次会议释放出的信号并不简单。
房地产仍需稳定，但更值得关注的，是城市更新正在成为下一阶段政策主线。
先看背景。会议指出，今年以来，我国经济起步有力，主要指标好于预期，彰显强大韧性和活力。但同时，也面临一些困难和挑战，经济持续稳中向好的基础还需进一步巩固。
这意味着，当前经济虽然延续恢复态势，但稳增长、稳预期、防风险的任务仍然存在。
在这样的背景下，房地产再次被提及，说明其在宏观经济中的重要性并未下降。
房地产仍然关联着：
地方财政收入
居民资产预期
金融体系稳定
上下游产业链运行
社会总需求修复
因此，房地产市场必须保持总体稳定。
但这一次，政策思路已经明显不同于过去。
此次会议提出的是：努力稳定房地产市场
相比过去常见的“着力稳定房地产市场”，虽然只有一字之差，但释放出的政策含义值得重视。
“着力”更多强调工作重点和政策发力方向。
“努力”则更强调主观能动性、责任落实和执行结果。
这意味着，未来房地产稳定工作将更加突出地方主体责任。
结合近年来持续强调的：
因城施策
一城一策
城市主体责任
可以判断，下一阶段房地产政策不会简单走全国统一刺激路线，而是继续坚持精准调控。不同城市根据自身情况采取不同策略：
库存压力大的城市，重点去库存。
人口流入型城市，重点优化供给。
市场承压城市，重点稳定预期。
财政承压城市，重点盘活存量资源。
也就是说，房地产市场正式进入更深层次的分化治理阶段。
如果说“稳定房地产市场”是短期任务，那么“扎实推进城市更新”则是中长期方向。此次会议把城市更新与房地产并列提出，本身就说明其政策地位正在持续提升。
尤其“扎实”二字，含义十分明确。这意味着城市更新将从过去部分地区存在的表面化、形象化、运动式推进，转向更加注重：
实际成效
长期收益
系统治理
可持续发展
城市更新不再只是住建工作，也不只是改善城市面貌，而正在成为推动经济增长、优化城市结构、重塑不动产价值体系的重要抓手。
中国房地产行业已经进入新阶段。过去行业主要依靠增量开发推动增长，通过拿地、建设、销售形成循环。
而今天，随着城镇化进入稳定发展阶段，城市发展模式也从大规模外延扩张转向存量提质增效。
这意味着，未来机会更多来自城市内部，而不是城市外围。
城市更新的价值正在于此。
通过老旧小区改造、城中村整治、低效用地再开发、既有建筑更新利用，可以释放新的发展空间，带动投资需求，并提升城市整体效率。
这比单纯依赖新增开发，更符合当前中国城市发展的现实阶段。
截至2024年末，我国常住人口城镇化率已达到67%，但户籍人口城镇化率仍不足50%。这意味着，大量新市民、青年人口、改善型家庭仍存在真实住房需求。但这些需求，不再完全对应远郊增量住宅，而更多对应：
配套成熟区域住房
核心区改善型产品
通勤便利社区
高品质生活空间
城市更新正是满足这类需求的重要路径。通过城中村改造、完整社区建设、老旧片区更新，能够精准匹配不同群体的居住需求与生活需求。
当前部分城市房地产市场的核心问题，并不是总量不足，而是结构错配。房子可能有，但位置不佳。供给存在，但产品老化。土地不少，但效率偏低。
城市更新通过：
盘活存量土地
改造低效空间
提升公共配套
优化城市功能布局
既能减少无效扩张，也能形成更高质量供给。同时，也为“好房子”建设提供更多优质土地资源和发展空间。
《求是》今年1月文章曾测算，目前仅城镇范围已积累约350亿平方米住房存量，按照每年2%的房屋折旧率估算，可形成约7亿平方米更新替代需求。这意味着，未来房地产市场的重要需求来源，将不再只是新增购房需求，而是：
更新需求
改善需求
替代需求
品质升级需求
换句话说，中国房地产并没有结束，而是在进入新的发展阶段。
过去靠增量建设增长。
随着城市更新持续推进，行业竞争逻辑也将发生变化。未来更具优势的，不一定是单纯开发能力最强的企业，而是具备综合能力的主体。
包括：
资源整合能力
片区统筹能力
投融资能力
持有运营能力
资本退出能力
这意味着，房地产行业将从传统开发销售模式，逐步走向开发、运营、服务、资本化并重的新模式。
未来靠存量更新增长。
