城市更新｜分区定位：街区/地块价值差异化定位

宏观战略决定了片区“做什么”，中观产业选择明确了“谁来做”，而微观的分区定位则要解决“在哪做”的问题。

一个成熟的功能区，绝非平铺直叙的单一功能堆砌，而是一个有机的生态系统。其内部必然存在着交通便捷度、景观稀缺性、商业配套成熟度的梯度差异。

所谓的“分区定位”，核心逻辑在于，「承认并利用这种差异」，将不同能级、不同需求、不同支付能力的产业功能，精准安置在最适配的地理空间上，实现“地尽其利，物尽其用”。

01 为什么要做片区内部分级？

在实际操盘中，最致命的误区往往是“摊大饼”式的均质化开发——试图把每一块地都卖出“楼王”的价格，或者将高端商务功能错误地放置在偏僻的交通末梢。进行科学的片区内部分级，主要为了解决以下三个核心痛点：

1）土地资产价值最大化

每一块土地，都有其“最高最佳利用”原则。核心地段若不做高强度开发和高附加值产业引入，是对优质资产的巨大浪费；反之，边缘地段若强行打造「中央商务区」，则面临招商困难和长期空置的风险。做好分级定位，能确保好钢用在刀刃上 。

2）功能互补与冲突规避

不同产业对环境的敏感度截然不同。围绕「分级」，可以将噪音敏感型（如研发总部）与人流密集型（如商业中心）、生产制造型（如精密加工）在空间上进行有效区隔，既保持了服务半径内的互动，又避免了功能上的互相干扰 。

3）把控开发时序的抓手

「分级」通常对应着开发节奏。一级地段往往是片区的“引爆点”，需要集中资源优先展示形象，树立信心；二三级地段则是后续的“现金流”来源或“产业腹地”，主要用于平衡长周期的资金投入，逐渐形成可持续的滚动开发模式。

02 三级地段分级方法

为了实现精准落位，我们通常采用「三级地段分级法」，对片区内的所有地块进行多维度打分和归类。这种分级并非简单的行政划分，而是基于市场价值的重新定义。

1）一级地段：核心引擎区

它的空间特征是，占据片区绝对中心，通常位于地铁上盖、城市主干道交叉口，或拥有一线稀缺景观资源（如湖景、河景）。这里是城市的“封面”与“会客厅”。

关键指标体现在，空间高展示度、高通达性、最高地价。可承载的功能，就包括了甲级写字楼、五星级酒店、大型购物中心（Shopping Mall）、企业全球/区域总部、高端商务公寓。

所以，定位逻辑上，不仅是产业高地，更是形象高地，承担着吸引眼球、汇聚流量的重任。

2）二级地段：主要功能区

它的空间特征是，紧邻一级地段，交通便利但非绝对枢纽，环境优良，配套完善。这里是产业发展的主力战场，也是大多数成长型企业入驻的首选区域。

关键指标体现在，高性价比、配套成熟、商务氛围浓厚。可承载功能有，独栋研发办公、科技企业孵化器、加速器、人才公寓、中型商业街区、专业服务机构。

这个的定位逻辑是，平衡成本与形象，为高成长性企业提供最务实的办公解决方案 。

3）三级地段：配套支撑区

它的空间特征是，位于片区边缘或与居住区、物流通道接壤，交通以内部微循环为主。虽然展示面较弱，但胜在地块尺度大、容积率灵活且成本可控。

关键指标特征是，低密度、大空间、低成本。可承载功能是，中试生产基地、数据中心、员工宿舍、仓储物流节点、都市型工业厂房（M1/M0用地）。

这个的定位逻辑是，为前两级地段提供必要的生产和后勤支撑，解决“有研发无生产”的空心化问题。

03 街区定位与产业功能的组合方式

在完成了地段分级后，下一步是将特定的、互配的产业功能像拼图一样放入相应的地段中，形成有机的街区生态。

1）总部商务+商业休闲（一级地段组合）

比如，在组合模式上，这种组合强调“24小时活力”。白天是高强度的商务办公活动，夜晚转化为高端消费中心。

在场景上，将金融科技总部大楼与开放式街区商业结合，利用高净值办公人群的消费力支撑商业运营，同时商业配套反向提升写字楼溢价。

2）科技研发+中试生产（二级向三级过渡组合）

在组合模式上，这是典型的“前店后厂”或“楼上研发、楼下测试”模式，适合硬科技企业。

在空间场景上，在地块价值适中的区域，打造复合型园区。底层设置高层高的中试车间，满足设备放置需求；上层为研发办公区，既满足技术人员体面的办公要求，又解决了产研分离的痛点 。

3）生活居住+社区服务（嵌入式组合）

在组合模式上，打破传统工业区“死城”的局面，适度在二、三级地段交界处穿插居住功能。

在空间场景上，用布局人才公寓、专家楼及邻里中心，缩短职住距离，减少潮汐交通压力。这不仅是配套，也是留住人才的关键手段。

04 结 语

分级引导，是让资源精准匹配。所以，街区与地块的差异化定位，本质上是一场关于“效率”**的资源配置游戏。

不要试图对抗市场规律，让所有企业都挤在同一个十字路口。通过科学的分级，让付租能力强的总部企业获得最佳展示面，让对成本敏感的制造企业获得大空间，让需要安静思考的研发团队获得低密度环境。

只有当每一类资源都找到了最匹配的空间载体，片区才能形成自我造血的良性循环，实现整体价值的“1+1>2”。