“十五五”期间，城市更新20万亿市场的机会拆解与落地指南

随着城镇化进入“存量提质”新阶段，城市更新已成为稳增长、扩内需的核心引擎。据中证鹏元评级测算，“十五五”期间（2026-2030年）城市更新市场总容量将达20万亿元，涵盖老旧小区改造、地下管网升级等多个领域。

住建部、财政部、发改委近期密集出台的政策，不仅明确了“可持续更新”的核心导向，更释放了多元主体参与的明确信号。本文结合最新政策文件、实操案例与数据，拆解市场机会与落地关键。

一、最新政策核心解析：从“拆建”到“可持续”的转型

近期多部委政策形成合力，构建起城市更新“顶层设计+要素保障”的完整体系。

1、中央财政定额补助精准发力，东部城市最高获8亿元、中西部及直辖市最高12亿元，资金分年拨付且重点投向老城区样板项目。

2、发改委将基础设施REITs试点扩围至城市更新领域，老旧厂房、保障性租赁住房等存量资产可打包上市，打通“投资-运营-退出”闭环，典型如华夏金隅智造工场REIT的成功上市，为工业遗存改造提供了资本退出范本。

3、住建部明确“城市体检+更新”一体化机制，要求建立“专项规划—片区策划—项目实施方案”三级体系，严禁“大拆大建”和新增政府隐性债务，重庆江北区塔坪片区通过“住房-小区-社区”三维体检指标体系，实现“边检边改”的渐进式更新，成为政策落地标杆。

4、申报门槛清晰界定，仅限大城市及以上城市参与，需满足债务风险低、无重大安全事故等基础条件，采用“省级推荐+书面评审+现场答辩”的竞争性选拔模式。

二、20万亿市场解构：四大细分赛道的机会分布

20万亿市场呈现“核心赛道引领、细分场景补位”的格局，不同主体均可找到适配切口，各地案例已印证赛道潜力。

1、老旧小区改造：8万亿级刚性需求，涉及全国25万个小区、4800万户居民，基础改造每平方米成本约1000元。

以上海徐汇区金牛花苑为例，小区60岁以上老人占比达50%，改造中实现全覆盖规模化加梯，同步完成管道线路改造与15分钟生活圈打造，既解决老年居民出行难题，又显著提升居住品质，成为全龄友好改造典范。

湖北武汉知音东苑则通过“先地下、后地面、再屋面”思路，投入7600余万元打造嵌入式服务设施，户均投资约4.92万元，补齐养老、托幼等功能短板，印证了老旧小区改造的民生价值与市场空间。

2、地下管网与城中村：合计6.5万亿增量，其中地下管网升级4万亿元（智慧化改造占比将达30%），城中村改造2.5万亿元。

上海普陀区红旗村曾是中心城区最大城中村，改造中通过“腾笼换鸟”淘汰传统初级市场，打造集商业、科创、住宅于一体的“真如境”片区，实现从破旧村落向数字科创集聚区的转型。

宝鸡龙丰村城中村改造则采用现房与期房结合安置模式，不仅实现1858名村民安居，更配建4万平方米集体三产用房，预计年增集体经济收益600余万元，达成安居与增收双重目标。

3、历史街区与完整社区：2万亿精细化蓝海，核心在于文化赋能与业态运营。河南周口南寨历史文化街区遵循“修旧如旧”原则，采用原材料、原工艺修缮李家当铺院、白彦章故居等历史建筑，同步引入汉服租赁、非遗体验等新业态，既保留商埠记忆，又打造网红打卡地，实现文化保护与文旅经济双赢。

成都猛追湾片区则将工业遗址改造与人行街区打造结合，保留川剧俱乐部、老剃头铺等烟火场景，引入文创、餐饮业态，实现“烟火气”与“时尚范儿”的融合共生。

4、配套服务市场：涵盖建材供应、技术服务、劳务分包等，仅天津南开区142万㎡老旧小区改造就产生9.7-13.5亿元建材需求，而天津第一机床总厂、先农大院等更新项目，也为工业遗存改造技术、风貌修复服务等细分领域提供了广阔空间。

三、重点支持领域：政策倾斜的核心投向

政策资金明确聚焦四大方向，成为项目申报的“加分项”：

1、基础设施补短板：城市供排水、燃气等地下管网改造，综合管廊建设，危旧桥梁升级，机械停车设施新增等，武汉知音东苑、上海金牛花苑的改造均精准契合此方向。

2、生态与环保治理：生活污水处理“厂网一体”、垃圾分类处理、建筑垃圾治理，重点流域沿线城市项目优先获批。

3、民生与消费升级：老旧小区、历史文化街区改造，口袋公园建设，“一老一小”服务设施配套，消费型基础设施打造，南寨历史街区、猛追湾片区均属此类标杆。

4、机制创新项目：城市更新专项规划编制、项目储备库建设、按效付费机制试点等，金隅智造工场的产融协同模式的就获得政策重点支持。

四、项目包装与申报：提高通过率的关键技巧

结合竞争性评审规则，申报成功需把握三大核心，案例中的经验可直接复用：

1、聚焦老城区集中片区，避免零散项目申报，打造“样板效应”。北京平谷区南小区将5个分散小区整体纳入改造，采用“策划先行+招商先行”模式，开工前已实现50%以上可经营面积意向签约，通过片区化统筹大幅提升申报竞争力；合肥“科创+更新”、芜湖“智造+生态”模式亦遵循此逻辑。

2、突出机制创新，嵌入城市体检、全生命周期管理、存量用地盘活等政策关键词。重庆塔坪片区创新“大物业”模式，打破小区与街区服务壁垒，增强物业“造血”能力；金隅智造工场则以“保留工业基因-导入高精尖产业-资本反哺”闭环，成为机制创新典型案例。

3、材料真实精简，衔接地方规划。提前与省级财政、住建部门沟通，确保项目纳入区域滚动实施清单，如山东360个片区项目的闭环管理模式；同时以硬核佐证支撑，如塔坪片区的体检诊断报告、南小区的社会资本合作协议等，避免空泛表述。

五、实操关键：资金拼盘的搭配策略

多元化资金渠道已形成合力，合理组合可降低成本、保障现金流，成功案例提供了成熟范式：

1、政策性资金打底：中央财政补助+地方专项债（2025年新增额度20%投向城市更新，地下管网补贴比例达70%）+超长期特别国债（融资成本低至2.8%），南寨历史街区、塔坪片区均获得中央及地方财政专项支持。

2、金融资金加码：对接银行长周期信贷，利用REITs工具实现存量资产退出。金隅智造工场通过发行首单城市更新产业园REIT，将老旧厂房改造资产证券化，打通“投资-运营-退出”闭环，为同类项目提供资本运作范本；广州则通过2000亿元城市更新母基金撬动社会资本。

3、社会资本补位：采用“政府劣后+社会资本优先”结构，民企可通过EPC+运营、技术服务分包等模式参与。北京平谷区南小区引入社会资本，占比达33%，采用“投资+设计+建设+运营”一体化模式；长沙百川里片区引导居民出资900万元参与改造，形成“政府+居民+社会资本”多元筹资机制。

4、成本分担机制：建立污水收集按效付费、二次供水专业化服务等模式，降低政府资金压力，提高项目可持续性。

20万亿城市更新市场，本质是“政策引导下的市场化机遇”。

央国企可聚焦大体量综合项目，如红旗村、真如境这类城中村改造综合体；民企深耕细分赛道，如老旧小区加梯、历史建筑修缮技术服务；中小企业承接配套服务，分享建材、劳务等市场红利。关键在于把握政策导向、借鉴成熟案例、做好项目包装、搭建合理资金结构。随着REITs退出渠道的打通和地方机制的完善，城市更新将进入“规范发展、多元共赢”的新阶段。