东北交通枢纽商业的营造剖析
今年初，本人有幸受邀对长春市宽城区火车站商圈进行了考察，对该商圈的升级改造提出了一些建议和想法。希望该思路对东北地区几大以批发业为经营主体的火车站、客运枢纽站商圈发展有一定的参考价值。
商圈间的竞争
长春市经济持续快速增长，人民生活水平和消费能力不断提高。长春现有的商业形态和商业功能已难以适应现代市民的消费需求，商业项目发展具有较好的机遇。但与此同时，目前长春市新的商业项目不断上马，未来各商圈、各商业项目竞争趋向“白热化”。长春市商业具有以下一些主要特征：
市民形成习惯性消费商圈。长春的几个商圈，经过历史的沉淀和演变，各商圈的形象、档次、功能已被大部分市民定格，成为市民习惯性的消费场所：重庆商圈、红旗商圈的零售休闲等业态功能齐全，市民认同为长春最具吸引力的购物及消费区，长春市火车站商圈批发企业多，大部分市民认为是批发性消费的场所。
商业布局集中，商圈辐射重叠。从人流、商业业态、规模看，长春市批零商业目前主要集中在以人民路为中轴的都市区内,包括火车站商圈、重庆商圈、红旗商圈、桂林路、光复路，全市主要的几大商圈的距离较近，形成各商圈之间的辐射范围重叠，容易形成对相同客源的直接竞争。
中高端消费竞争更激烈。长春市民的消费情况、商家的消费数据显示，长春这几大商圈的中高端消费较低端商业的竞争为大，火车站商圈的中高端购物、娱乐消费外流现象较重。
火车站商圈存在的问题
总体来看，商圈的区位条件优越，交通设施完备，商圈发展已经进入成熟提升期。同时，商圈内的许多批发经营户，对发展和培育本商圈的辐射力和竞争力的信心较大，对商圈的市场发展前景的期望值较高。
但与区位等形成的优越条件相比，商圈经营现状尚未达理想，从目前经营情况看，存在着多个问题。
各市场人流相互干扰。春华地下商场、远东批发市场、黑水路批发市场等定位低档批发业，天池国际定位为中端的批发零售业，长春国际商业中心定位中高档零售商业，由于各自目标客源不同，加上乘车人流，导致火车站商圈内过路客、区域常住居民、商品采购商等人流混杂，在本已经不宽敞的道路中互相堵塞。过境旅客、区域居民因火车站商圈环境较差、缺乏休闲的购物气氛而对零售、娱乐的消费欲望不足，商品采购人员也在匆匆完成采购工作后即离开此地。
建筑形态过气。除长春国际商业中心外，由于各物业外立面冲击力较弱，商场出入口不开阳，空间开放性不够，对途人和消费者吸引力不足；内部公共空间、单元设置设计存在明显缺陷，人流动线规划较差，未能有效引导消费停留。
品牌美誉度尚未建立。商圈继续做大，必将与吉林、沈阳、大连、哈尔滨进行城市间的竞争，但目前长春的城市品牌辐射力尚不足；市民普遍反映部分经营者相互倒手，特别是对外零售时，常常将商品以次充好、哄抬价格，导致区域形象受损。
商圈发展动力
提升中的消费人流。作为一个省会的站前物业，项目有大批过境人流，长春的火车站每天的客流量都能保持在数50万人次以上，带来大量的产品采购的人员和过境人流，同时，火车站周边居住着约70万庞大居民，拥有大量的消费群体。
上档次特色批发市场尚存空白。对顺行性、选择性、休闲性三类消费习惯发现，火车站商圈的顺行性消费具有较高的可发展空间，选择性消费也具打造的可能。因此主题鲜明、产品有特色、产品辐射力强、具批零功能的市场具有较好的竞争力。作为本省千万人口的产品批发核心地，对吉林省有天生的辐射条件，具有打造批发业的先天优势，更为批零结合主题特色专业市场带来广阔的发展前景。特色包括产品特色和经营特色，这里适宜以产品特色作为突破，可服饰、化妆品、鞋帽、玩具、东北特产这些产品作更精准的细分与相关产品链延长。
从东北打造辐射力。火车客运站、火车货运站、汽车客运站紧邻或邻近项目，为项目带来大量的外地人流；同时，长春作为省会城市、东北的中心，项目有条件借助长春的省域及跨省的辐射力。充分利用长春的区位与城市集聚力，可选择辐射力和集聚力更强的经营产品和经营模式。
商圈发展构思
商圈经营方向。由于火车站商圈目前的建筑密度已经较大，改造成本相对较高，如不增加建筑高度，将难以吸引投资商再改造。因此商圈的改造将不得不采用综合体的建筑方式，形成裙楼建筑商业体，塔楼建筑写字楼、酒店的大型综合体。因此，商圈未来的经营方向将以批发业作为商圈核心功能，走批发、零售、消费、办公、酒店五位一体的总体经营之路。
总的来看，火车站商圈所批发经营的产品种类已经较全，但针对总体交通环境较差，大部分市场（或市场内分区）主题性不强，同类产品集聚度不高，产品档次偏低，建筑较残旧，室内空间布局混杂的现状，建议由政府对商圈基础设施、旧建筑外观进行整治，通过政府引导、市场化开发的方式对老旧市场进行改造或重新建设，最终形成一批面貌全新的专业市场，使得商圈的形象、品牌得到大为改善，提升商圈竞争力、集聚力。
各项目经营方向。通过市场细分，结合延伸相关产品，形成各个市场（项目）具有很鲜明的产品特色、主题特色。如亲子商城（大型现代商业批发综合体），以婴幼儿产品，即童服、儿童用品、玩具、食品、妇婴等产品领域作为批发、零售的经营方向，兼顾家庭消费，即儿童教育、儿童娱乐、儿童餐饮作为配套，使得商业体更具规模化，功能更强大。
各项目要主题特色，主要有三种途径：一是总体定位通过市场细分进行特色化，用产品、经营档次等多元错位法实现特色化；二是内部功能特色化，合理规划楼层与区域的动线，增强休闲体验购物的功能；三是环境人性化，从环境、消费流程、情景设置入手，改善消费环境和消费氛围。