M0：产业园区的高阶玩法
来源：搜狐网
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2020-09-13
新时代我国产业正处于转型与升级的背景下，为了满足新兴产业用地的功能多样化需求，促进产业园区土地的集约利用，于是一个新的产业用地概念——M0用地诞生了。
01、M0用地的由来
要想了解M0用地，首先要了解他的家族兄弟：M1用地、M2用地和M3用地。
《城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011》中，M类用地为工业用地，包含M1、M2和M3，是工矿企业及其附属配套用地的统称。
但是该类用地功能单一，越来越难以满足产业转型升级的需求，传统工矿企业污染严重、创新成本居高不下，研发费用占销售费用比例过低等问题日益凸显，寻求一种功能多元，布局灵活，能满足转型升级多元需求的用地迫在眉睫。于是官方就有了放开M类用地功能构成与建设强度的设想。
举个例子，单纯商业用地（B）和工业用地（M）存在极大价格差，B类用地初创企业用不起，M类用地又和大型、高污染工业生产混合在一起，不利于新兴企业的聚集向高质量发展的转型。
为了支撑这一设想，国土资源部等六部委联合下发了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（以下简称《意见》），《意见》认为，要有效降低企业经营成本，用地和建设成本必不可少。
意见中指出“新业态项目土地用途不明确的，可以在县级以上规划和国土部门论证后，在现有国家城市用地分类基础上制定地方标准明确。”
这就是M系家族中M0新型产业用地由来的依据。
有了这些共识和依据，国内有大量需求的城市率先行动，其中以深圳、东莞、郑州、广州、济南、中山、青岛等城市为代表，相继出台M0用地政策，促进当地产业转型升级。
这些城市对于M0新型产业用地的解释高度相似，总结为：M0是集研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的生产型用地。
02、M0用地怎么用
这一方面，深圳走在了前列。
深圳用地少企业多，不可避免会碰到用地天花板，于是产业更新（M0的选择）就成为深圳转型的必经之路，它的主要手段就是通过有计划地对用地效益低下的产业园区进行整合改造、挖掘潜力，优化产业园区结构和重振工业楼宇活力，最后腾挪出适合新产业的工业地类和楼宇经济。
深圳的方法告诉其他城市，M0用地与原有产业园区发生反应效果甚佳，就像一针强心剂注入产业园区。因为产业园区本身就是M系列用地的聚集地，M0用地当中的研发、设计和中试等功能的加入，会不断完善、补齐原有产业的高端功能，激发原有产业的更大潜力；同时还能与产业园共享公共服务配套设施，最大程度集约用地。
但M0用地的用途远远不仅于此，其最大特点是“混搭”。
以往的工业用地，针对生产性企业而言存在一些弊端：一是不能真正的发挥土地的最高价值，因为地价便宜、占地面积大，土地使用率就不高，经济效益上不去；二是工业用地和商业、居住用地泾渭分明，只能打造出只生产不生活的工业园区。
通过M0混搭的理念，形成一个集居住用地+生产用地+商业用地+绿地于一体的产业园区，为不同企业量身定做合适的用地规模；也最大化的协调了园区内所有工作者的生产和生活得关系，可谓是产业园区的高端玩法。
在M0用地的出让中，为了防止园区内居住功能过多，变相的地产开发，地方政府有着严格的管控措施。
例如深圳市，“M0”上可以配置一定比例商业办公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服务设施用地，但产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%；配套用房不高于30%；配套型住宅（R0）不高于20%，且限定出售给入驻企业。这让“打擦边球”的企业望而却步，一些想用工业用地价格买入，通过M0理念的设计变成纯居住开发，再进行售卖住宅的方式是行不通的。
03、实际案例
在M0新型产业用地的实际运用中，山东紧随广东，走在了前列。
位于青岛蓝色硅谷内部的领海产业园区城市设计项目，该产业园区是承载着蓝色硅谷海洋科技成果转化的大平台，负责将蓝色硅谷的海洋科技成果在这里投入研发、试验和生产，规划总面积8平方公里。
蓝色硅谷位于青岛崂山北麓、鳌山湾畔，是国家发展海洋科技和海洋经济的战略要地。
结合该产业园区承担研发、试验和生产的任务，设计团队将M0用地的理念融入其中，总体上形成若干个产业组团，并在每个组团中配套居住、商业等设施，给海洋产业的入驻带来弹性、集约的用地规模，也将园区内生产、生活和生态三者有机相连，在园区内部解决了不同工作者的生产和生活需求。
在该项目的专家评审中，M0与产业园区有机结合的策略也获得了国内众多规划专家的高度认可。
04、总结
M0新型产业用地是针对原有M1、M2和M3工业用地的一次升级和完善，也是我国产业发展新阶段的产物，更是工业4.0背景下产业大生态系统的的直观体现。它将广泛运用于不同城市的多种产业园区中，大到国家级、省级经济技术开发区，小到一个或多个企业。
产业和城市融合是大势所趋，M0顺应这一潮流，可以实现“一揽子”配套，从研发、生产、商业办公甚至居住，全部“集成”避免产、城、人的分离。在功能上满足了城市服务功能、现代企业和高层次人才的多元化需求，同时也对企业提出了产出贡献、持有比例和分割出让限制等更高要求。M0+产业园区的高阶玩法，也必将成为未来产业园区规划理念的超级热门。
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